La mediación para reclamar los gastos abusivos de hipoteca

La mediación para recuperar los gastos abusivos de hipoteca

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha vuelto a enmendar la plana a nuestro Tribunal Supremo en una cuestión que afecta a los derechos de los consumidores. Esta vez ha sido con la devolución de los gastos de la hipoteca a las personas que los hubiesen pagado en su totalidad por imposición del banco. Esta decisión conllevará que el número de reclamaciones (entre personas con hipoteca y bancos) crecerá en los tribunales durante los próximos meses, pues las cantidades a devolver superan varios miles de euros. Y, como en otras ocasiones, la mediación es una solución válida para poner de acuerdo a hipotecados y bancos, evitando juicios, pérdida de dinero y de tiempo y garantizando la legalidad de los acuerdos.

La sentencia del TJUE es del 16 de julio (casos acumulados C-224/19 y C-259/19), entre otras cuestiones, indica en su fallo que la Directiva 93/13/CEE del Consejo (sobre protección de los consumidores) debe “interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”.

¿Todos los gastos de hipoteca son abusivos?

Para entender el alcance de esta afirmación, y cómo afecta a las personas con hipotecas que pagaron los gastos de formalización del crédito hipotecario, se deben tener varias cosas en cuenta. La primera es que el TJUE habla de cláusulas abusivas que impongan al consumidor el pago de la “totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca”. En este caso, el juez español que considere que esta cláusula es abusiva (por ejemplo, porque el banco no informó adecuadamente al consumidor de su alcance) tendrá que obligar a la entidad financiera a devolver al consumidor todos los gastos que éste hubiese pagado por la constitución de la hipoteca.

Pero, como en otras sentencias del TJUE, los supuestos que se pueden dar son variados. Por ejemplo, si en la cláusula del contrato se acordaba el pago de los gastos de constitución de la hipoteca tanto por el consumidor como por la entidad financiera, será difícil que el juez vea aquí un atisbo de abusividad y declare la cláusula nula. Y, en el caso de que decidiese eliminar esa condición del contrato, tampoco está claro que el banco deba abonar al consumidor los gastos que ése asumió, pues no fueron todos los de constitución de la hipoteca, que es el supuesto que contempla la sentencia del TJUE. Al final, y en contra de lo que publicitarán muchos despachos de abogados en los próximos meses, la sentencia del TJUE no cubre todos los supuestos que se pueden dar en la vida real. Por ello, habrá que estudiar cada caso, con sus particularidades para saber si se pueden reclamar los gastos hipotecarios.

En segundo lugar, el TJUE admite de forma indirecta que el hecho de que el consumidor asuma el pago de todos los gastos no implica automáticamente que esta cláusula contractual sea abusiva y nula. Esto se desprende de la posibilidad de que una ley prevea que el consumidor debe abonar todos los gastos hipotecarios o sólo una parte. Es decir, lo abusivo de la cláusula vendrá dado, como en otros supuestos, por el nivel de información que tuvo el consumidor a la hora de firmar la hipoteca, por la conciencia que tuvo en su momento sobre lo que firmaba. Y es que consumidor y banco, a no ser que una ley diga lo contrario, pueden pactar de forma libre que uno de ellos se haga cargo de los costes de hipoteca en su totalidad, si la ley no dice lo contrario.

Llevando todas estas teorías a la realidad, las afirmaciones del TJUE significan:

  1. Que no todas las cláusulas hipotecarias en las que el consumidor se tenía que hacer cargo de los costes de hipoteca son abusivas, y nulas, de forma automática.
  2. Que los jueces tendrán que estudiar caso por caso en qué circunstancias hubo abuso y en cuáles no.
  3. Que, en el caso de que se declare lo abusivo de esta cláusula, el banco deberá devolver al consumidor la totalidad de los gastos de constitución o cancelación de la hipoteca en los que incurriese.

En enero de 2019, el Tribunal Supremo fijó doctrina sobre cómo debían repartirse los gastos de constitución de una hipoteca. Entonces, el Supremo estableció que el consumidor debía pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la mitad de las escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo, la de cancelación de la hipoteca y del asiento del Registro de la Propiedad y la mitad de los gastos de gestoría. Esta fue la interpretación del Supremo, pues no se indica en ninguna ley, salvo para los impuestos, quién debe soportar los gastos. Aunque el TJUE no detalla por tipo de coste quién debe cargar con uno u otro, sí deja claro que cuando la cláusula del contrato determine que el consumidor debe pagarlos todos y esta cláusula sea declarada nula, la entidad financiera debe devolver todas las cantidades al consumidor. No obstante, sobre esta cuestión es muy probable que surjan diferentes interpretaciones en los juzgados y las Audiencias Provinciales.

¿Por qué es recomendable mediar con el banco?

En Pactio Mediación lo hemos dicho en varias ocasiones: la mejor forma de evitar juicios y pérdida de dinero y tiempo es que cliente y banco lleguen a un acuerdo. Incluso con esta sentencia del TJUE, los juzgados españoles tendrán puntos de vista diferentes, lo que garantiza que el ciudadano no pueda conocer de antemano cómo acabará su pleito. La sentencia del TJUE no convierte automáticamente en abusivas todas las cláusulas de gastos de las hipotecas. Los jueces tendrán que decidir pleito a pleito y en este tipo de juicios es muy importante poder probar que el abuso y la falta de transparencia del banco se produjo.

La mediación es una herramienta inmejorable para conseguir un convenio que contente a las dos partes y permita al cliente reclamar de forma rápida los gastos de hipoteca. Y, en todo caso, si cliente y banco no alcanzan un acuerdo, siempre tienen a su disposición los juzgados para solicitar que un juez decida por ellos. La ventaja de la mediación es que el cliente y el banco son quienes crean ese acuerdo, no se lo impone una tercera persona. Además, el proceso es totalmente confidencial y el resultado es obligatorio para las dos partes. Para el banco, la confidencialidad es una garantía de que este convenio no servirá como precedente para otros casos. Y, en todo momento, las dos partes pueden ser asesoradas por un abogado (aunque no es obligatorio), quien les dirá si lo acordado es legal antes de que lo firmen.

Para el banco, la mediación evita un daño en su reputación y le ayuda a conservar un cliente satisfecho. Para el consumidor se evita perder tiempo y dinero en juicios que siempre son una incertidumbre, pues las interpretaciones de cada juzgado, cuando no hay una jurisprudencia clara sobre un tema, pueden ser muy variadas y contrarias. Si los objetivos son conservar un cliente, la buena relación entre entidad financiera y consumidor y obtener el dinero pagado de más de forma rápida, la mediación es la solución.

¿Qué más dice la sentencia del TJUE?

El tribunal europeo también falla otras cuestiones interesantes. Sobre la comisión de apertura, el TJUE indica que los juzgados deberán valorar si es abusiva o no. Volvemos a la necesidad de probar este aspecto en un juicio, con las incertidumbres que ello genera. Ahora bien, el tribunal sí da un criterio importante para definir el carácter abusivo de la comisión de apertura: que cree un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente. Sobre esta cuestión será previsible que haya diferencia de criterios en los juzgados españoles y Miguel Fernández Benavides analiza por dónde pueden ir los tiros en el blog Hay Derecho.

Por último, el tribunal europeo se pronuncia sobre el pago de costas en los procedimientos de cláusulas abusivas. Los magistrados entienden que la Directiva de protección de los consumidores se opone a que el consumidor sea condenado al pago de las costas del juicio, aún de forma parcial, si la sentencia de su juicio sólo estima en parte la devolución de determinadas cantidades. Los jueces creen que el pago de estas costas disuade al consumidor de pedir que los tribunales verifiquen si hubo abuso en la contratación que hizo con el banco. En otras palabras, si el consumidor ve estimada su demanda, aunque sea de forma parcial, el banco tendrá que pagar las costas del pleito. Esto puede hacer que las entidades financieras se piensen si merece la pena ir a juicio, por los costes económicos y de reputación que les puede suponer, y se planteen otras alternativas más baratas, como llegar a un acuerdo por la mediación.

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