Hipotecas con IRPH: así ayuda la mediación

Hace pocas semanas el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió su sentencia sobre las hipotecas con IRPH. Este indicador, que sustituyó al Euribor como tipo de interés en muchas hipotecas firmadas por los españoles en los años del boom inmobiliario, ha generado conflictos y quebraderos de cabeza a los hipotecados, sobre todo porque su valor era superior al Euribor, lo que significaba pagar más intereses por su préstamo hipotecario.

La sentencia del TJUE llevará a muchos propietarios de pisos que se hipotecaron con IRPH a los juzgados para reclamar la nulidad de la cláusula. Pero pueden ganar tiempo, y ahorrar dinero, si en vez de acudir a un juicio utilizan las ventajas de la mediación para resolver su conflicto con el banco. Si se puede llegar a un buen acuerdo y evitar el juicio, siempre será más beneficioso para propietario y banco que confrontarte delante de un juez. Los juicios son imprevisibles.

Qué es el IRPH

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un indicador usado para calcular el tipo de interés en los préstamos que se solicitan al comprar una casa, que quedará hipotecada para responder de esta deuda. Según el Banco de España, el IRPH es la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y cajas de ahorro en el mes a que se refiere el índice.

Hipotecas con IRPH: así ayuda la mediación

Este galimatías, difícilmente entendible para un consumidor medio y no especializado en cuestiones financieras, esconde un índice de referencia para calcular tipos de interés de préstamos hipotecarios. Lo pusieron en marcha antiguas cajas de ahorros, y algunos bancos. De forma muy simplificada, su resultado es la media de los tipos de interés (con gastos y comisiones incluidas) que las cajas de ahorros y bancos han firmado en los últimos meses. El IRPH se comercializó a determinados clientes sin informarles adecuadamente de cómo funcionaba y de sus diferencias con el Euríbor, el índice usado en el 90% de las hipotecas.

El IRPH suele tener un valor superior al Euribor. Para hacerse una idea, el IRPH de febrero de 2020 fue de 1,816 puntos, mientras que el Euribor del mismo mes fue de -0,219.

Cómo saber si su hipoteca tiene IRPH

Para saber si su préstamo hipotecario se rige por el IRPH para calcular la cuota mensual que devolver al banco, tiene que examinar las condiciones particulares de la póliza de préstamo que firmó con la entidad financiera. En la póliza aparecerá el tipo de interés y si usa el IRPH como referencia de cálculo. Recuerde que IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.

Qué dice la sentencia sobre IRPH del TJUE

El pasado 3 de marzo, el TJUE emitió sentencia en el asunto C‑125/18, donde un cliente de Bankia demandó a la entidad financiera para reclamar que su préstamo hipotecario con tipo de interés referido al IRPH era abusivo. El TJUE clarificó algunas cuestiones y, entre otras, decidió:

  1. Que para cumplir con la exigencia de transparencia de una cláusula contractual que fija un tipo de interés variable en un contrato de préstamo hipotecario, dicha cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés. De esta manera, este consumidor medio puede valorar, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras. Además, el TJUE concluyó que hay dos aspectos importantes para que el juez valore si la cláusula es transparente. Primero, que los elementos principales relativos al cálculo del tipo de interés resulten fácilmente asequibles a cualquier persona que tenga intención de contratar un préstamo hipotecario. Segundo, que la entidad financiera diera al cliente información sobre la evolución del índice en el pasado.
  2. En caso de declaración de nulidad de esta cláusula contractual por ser abusiva, el juez nacional lo sustituirá por un índice legal aplicable, a no ser que se diga otra cosa en el contrato. Y el TJUE fija otro requisito más: este cambio del IRPH por otro índice se hará siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera subsistir tras la supresión de la cláusula de IRPH y que la anulación del contrato en su totalidad dejara al consumidor expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales.

En palabras llanas, el TJUE ha decidido que un juez español puede verificar si la entidad financiera informó correctamente al cliente de que el tipo de interés de su préstamo hipotecario se calculaba con el IRPH y si el cliente que firmó ese préstamo era consciente de las consecuencias económicas que eso suponía frente a otros índices bancarios, como el Euribor. Si esto no sucedió así, el juez tendrá que declarar la cláusula como abusiva.

Y además, si el juez considera que esta cláusula es abusiva, debe anularla y puede sustituirla por otro índice bancario, siempre que en el contrato no se indicase otra cosa. Pero el juez no puede hacer este cambio de forma automática, sólo puede realizarlo si la anulación del IRPH extinguiese el contrato de préstamo hipotecario y esto perjudicase al consumidor.

En este último párrafo está la clave: si el juez decide anular la cláusula de IRPH, el contrato de préstamo hipotecario sigue existiendo, pues en España no es obligatorio que el préstamo, sea hipotecario o no, tenga un tipo de interés. Es decir, sin IRPH, el préstamo hipotecario sigue vigente, pero el consumidor sólo tiene que devolver el dinero que le prestó el banco sin intereses. Además, el banco tendrá que devolverle los intereses pagados desde que firmó el préstamo.

Con todo, algunos despachos de abogados consideran que el juez podrá sustituir el IRPH por el Euribor, con lo que el cliente tendrá que seguir pagando intereses, e incluso que se podrían dar otras opciones. A mediados de marzo, Diario Jurídico informaba que los jueces cambiaron el IRPH por Euríbor en el 60% de los pleitos, mientras que dejaron sin tipo de interés el 37% de las hipotecas discutidas. En definitiva, cada caso que llegue a un juzgado español deberá ser analizado individualmente y el juez dará una respuesta personalizada. Si algún cliente no está conforme con su sentencia y decide llegar hasta el Tribunal Supremo, será este órgano judicial el que dicte qué deberán hacer el resto de juzgados a la hora de resolver demandas sobre IRPH.

Cómo ayuda la mediación con el IRPH

Se calcula que en España hay unas 300.000 personas con hipotecas que usan el IRPH para calcular las cuotas a devolver al banco. Algunas ya han demandado a sus entidades financieras en los juzgados y otras personas estaban esperando la sentencia del TJUE sobre el IRPH. El Defensor del Pueblo, en previsión de que lleguen a los juzgados miles de demandas, ha pedido al Gobierno que habilite un método de solución extrajudicial. Y ese método ya existe: la mediación.

Muchas personas pensarán que lo mejor para resolver su problema de hipoteca con IRPH es demandar al banco en un juzgado. Si se tienen las pruebas suficientes, puede ser una buena solución, aunque será costosa (si sale mal) y llevará mucho tiempo. Y es muy importante contar con el material probatorio suficiente para reclamar la cláusula de IRPH. En estos juicios se deberán demostrar varias cuestiones: que el cliente es un consumidor (la sentencia del TJUE no se aplica a préstamos hipotecarios con fines empresariales), que la entidad financiera no le informó suficientemente sobre el IRPH y que la resolución del TJUE impone que se devuelva el préstamo sin intereses.

Sin embargo, la mediación le facilita conseguir un acuerdo con el banco que le evite ir a juicio, le permite arreglar su conflicto y le ahorra tiempo y dinero. Debe saber que la mediación es un procedimiento voluntario para usted y el banco, además de absolutamente confidencial. Con la mediación, un mediador profesional trabajará con usted y el banco para que lleguen a un acuerdo de mediación sobre su contrato de préstamo hipotecario con IRPH.

Además, a diferencia de un juicio, el mediador no impone su criterio. El trabajo del mediador es que usted y el banco elaboren el mejor acuerdo para los dos. Y si usted no está conforme, puede abandonar el procedimiento cuando quiera sin repercusiones negativas. Este convenio puede contemplar anular la cláusula, cambiarla por otro tipo de índice, devolverle el dinero pagado de más en intereses, etcétera. Cualquier acuerdo es posible, siempre que esté dentro de la legalidad. Y las ventajas de la mediación son inmediatas: no tendrá que ir a juicio, con las consecuencias de tiempo que ello supone, conservará la relación comercial con su banco, verá satisfechas sus necesidades, se ahorrará dinero y el acuerdo al que lleguen es totalmente obligatorio para las dos partes. Otra ventaja más: si la mediación no acaba bien, siempre podrá ir a juicio. La Generalitat de Catalunya ya ha entendido las ventajas de la mediación y ha pedido a los bancos que no recurran a los juzgados para discutir las cláusulas de IRPH en las hipotecas.

Si usted ya ha iniciado un juicio contra su banco por un préstamo hipotecario con IRPH debe saber que es posible iniciar una mediación en cualquier momento antes de que se celebre el juicio o, si ya se ha celebrado, antes de que el juez emita su sentencia. Siempre es mejor llegar a un buen acuerdo que sufrir una costosa derrota en un tribunal.

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