La epidemia de coronavirus Covid-19 y su consiguiente crisis económica ha llevado al Gobierno a aprobar un conjunto de medidas para proteger a las familias más vulnerables. Entre estas ayudas se encuentra la moratoria de las hipotecas para aquellas personas que se hayan visto afectadas por la crisis sanitaria.
Con todo, puede darse el caso de que determinadas personas no puedan acceder a esta moratoria, por no cumplir los requisitos, pero se encuentren en dificultades para pagar su préstamo hipotecario. En esta circunstancia, como explicamos al final de este artículo, siempre se puede recurrir a la mediación hipotecaria para solucionar el problema con el banco y evitar que nos quedemos sin piso y con una deuda casi imposible de pagar. Hasta el 30 de abril, los bancos asociados a la Asociación Española de Banca han concedido 26.346 moratorias de préstamos hipotecarios, que ha supuesto paralizar el pago de 3.018 millones de euros.
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Requisitos y quién puede pedir la moratoria hipotecaria
Pueden solicitar la moratoria hipotecaria las personas económicamente vulnerables, que son las que:
- Tienen una hipoteca y pasan a estar en situación de desempleo (paro) o, si son empresarios o profesionales, sufren una caída sustancial de ingresos o ventas de, como mínimo, el 40%.
- Que la totalidad de los ingresos de la unidad familiar no superen en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- Para todos los afectados: tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), es decir, hasta 1.613,52 euros mensuales.
- El límite anterior se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- El límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo, es decir, sin tener en cuenta a los hijos, hasta 2.151,36 euros mensuales.
- En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de cinco veces el IPREM, es decir, hasta 2.689,20 euros mensuales.
- NOTA: la unidad familiar es la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
- Que la letra que se paga por la hipoteca, más los gastos y suministros básicos de la casa (luz, agua y electricidad), sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba toda la unidad familiar.
- Que, por la epidemia, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, cosa que sucede cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
Cómo pedir la moratoria hipotecaria
¿Cómo? Aquellas personas que se encuentren en alguna de las situaciones anteriores (de vulnerabilidad económica) pueden solicitar a su banco o entidad financiera (caja de ahorros o prestamista) la moratoria en el pago del préstamo hipotecario para la compra de su vivienda habitual o de locales relacionados con su actividad económica.
¿Cuándo? La moratoria hipotecaria se puede solicitar desde el 17 de marzo y hasta 15 días después de que finalice la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que es la norma en que se reguló esta suspensión del pago de la letra de la hipoteca.
¿Dónde? En tu entidad bancaria. Aquí tienes una lista de los bancos que operan en España y se han adherido a un acuerdo de moratoria.
¿Qué? La moratoria hipotecaria supone la suspensión en el pago de la letra de la hipoteca, tanto del capital como de los intereses, durante 3 meses desde que el banco la conceda. El Gobierno podrá ampliar este periodo de suspensión. Además, el banco no podrá dar por vencido el préstamo hipotecario en ese plazo ni podrá exigir cantidad de ningún tipo al deudor. Tampoco podrá añadir más intereses a los que tiene de por sí la propia hipoteca.
OJO Sólo se puede solicitar la moratoria para hipotecas relacionadas con la vivienda familiar o con un local de negocio, si somos autónomos. No se pueden solicitar moratorias para segundas viviendas, como segundas residencias en pueblos o zonas de costa, por ejemplo.
PROCEDIMIENTO Para pedir la moratoria hipotecaria, el deudor tendrá que realizar una solicitud en su banco y aportar la siguiente documentación:
- En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores autónomos, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Para demostrar la titularidad de los bienes:
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
- En el caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler, deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Es importante señalar que si el solicitante de la moratoria hipotecaria no puede aportar la documentación anterior, podrá sustituirla mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del Covid-19, que le impiden entregar la documentación. Eso sí, tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas, dispondrá del plazo de un mes para entregar en su banco los documentos que no hubiese facilitado.
Tras recibir la documentación, el banco, caja de ahorros o prestamista deberá concederla en un plazo máximo de 15 días. La suspensión del pago de las cuotas de la hipoteca no requiere que se firme un nuevo contrato con el banco ni que se modifique el que ya se tiene. Pero la moratoria sí que se tiene que realizar ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Qué pasa si no puedo acceder a la moratoria: la mediación hipotecaria
Aunque las condiciones que ha señalado el Gobierno para poder acceder a la moratoria hipotecaria son muy amplias, se puede dar el caso de familias que no cumplan los requisitos pero también se hallen en dificultades para pagar su hipoteca. Por ejemplo, hogares que superen los 1.613 euros de ingresos mensuales, a pesar de estar el deudor hipotecario en el paro, y aún así la letra de su hipoteca se “coma” casi todos los ingresos. En esta situación, la mejor alternativa es intentar negociar con el banco una solución y, si no acepta, acudir a una mediación hipotecaria.
La mediación es un procedimiento extrajudicial para resolver conflictos de todo tipo, también los problemas con el banco debido a las hipotecas. A través de la mediación, el deudor y el banco se sientan para abordar su problema y encontrar una solución en la que las dos partes ganen. Pero atención, no es una negociación normal, sino que es un procedimiento que dirige un mediador, un profesional formado y cualificado para ayudar en la resolución de estos problemas, como los mediadores que trabajamos en Pactio Mediación. El mediador conoce las técnicas y herramientas necesarias para que las dos partes de comuniquen, dialoguen y alcancen un acuerdo beneficioso que solucione el problema. En el caso de los problemas de pago de una hipoteca puede ser la ampliación del plazo de devolución, una moratoria de algunos meses en los que sólo se paguen intereses, etcétera.
La mediación es un sistema extrajudicial para resolver disputas, no tiene nada que ver con un juicio. En un juicio, las dos partes se enfrentan y sólo gana una de ellas. En la mediación las dos partes colaboran para conseguir un acuerdo. En un juicio, la decisión es tomada por un juez que no conoce a nadie ni tiene en cuenta las necesidades de las partes, sólo aplica la ley. En una mediación, el acuerdo lo negocian, cierran y firman las partes (nunca el mediador), por lo que en todo momento se tienen en cuenta sus intereses y sus necesidades. Eso sí, siempre respetando los límites legales, que son muy amplios. El acuerdo de mediación tiene la misma fuerza que un contrato, pues lo que se convenga debe ser cumplido y, si no, la parte perjudicada puede reclamarlo en un juzgado.
En la mediación no es necesario el uso de abogados y es un procedimiento más rápido que el proceso judicial (en pocas semanas se puede alcanzar un acuerdo). Además, la rapidez y la sencillez de la mediación hace que sea una alternativa más barata a cualquier tipo de juicio.
Ante un problema hipotecario, la solución no puede ser esconderse, no negociar con el banco o dejar de pagar la letra de la hipoteca. Si seguimos este camino, en pocos meses nos quedaremos sin vivienda y con una deuda muy abultada que será casi imposible de devolver. Por eso, la mediación hipotecaria es la mejor manera de encontrar una solución conservando la confianza del banco y el diálogo con nuestra oficina.
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