La crisis sanitaria desatada por la epidemia de coronavirus Covid-19 ha impulsado al Gobierno a aprobar diferentes medidas y ayudas para las personas con un contrato de alquiler, similares a la moratoria hipotecaria que también está en vigor. En este artículo repasamos cuáles son estas ayudas y la posibilidad de recurrir a la mediación para solucionar tu problema de alquiler si no puedes acogerte a ellas.
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El pasado 9 de abril se reguló una nueva ayuda al alquiler por el coronavirus, que se incluyó en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Esta ayuda consiste en el pago de la renta mensual, hasta el 100% de la misma y con un límite de 900 euros al mes durante seis meses.
Esta ayuda hay que solicitarla en la comunidad autónoma de residencia, hasta el 30 de septiembre de 2020, de forma similar a las ayudas al alquiler que se tramitan cada año. Los requisitos para acceder a la ayuda al alquiler por el coronavirus son:
- Ser persona física, es decir, no pueden solicitarla las empresas.
- Ser inquilino de una vivienda que nos hayan alquilado.
- Que esta vivienda sea nuestra residencia habitual, es decir, no se puede pedir esta ayuda para segundas residencias, pisos vacacionales, etcétera. Aquí tienes la moratoria de alquiler si tienes un local comercial y oficina.
- Acreditar estar en situación de vulnerabilidad económica y social por el coronavirus Covid-19.
- Que el inquilino o cualquiera de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada no tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con la persona que tenga la condición de propietario de la vivienda. Es decir, que quien quiera beneficiarse de la ayuda no puede ser hijo, nieto o sobrino del propietario del piso.
- Que el inquilino o cualquiera de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada no sea socia o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendadora.
Las comunidades autónomas definirán cuáles son los criterios que determinan quién se halla en situación de vulnerabilidad económica, pero como mínimo serán aquellas personas que cumplan estos dos puntos:
- Estén obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). El IPREM mensual es de 537,84 euros, luego para acceder a la ayuda los ingresos de la familia no deben superar los 1.613,52 euros mensuales.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
- En el caso de que la persona obligada a pagar la renta sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será de cinco veces el IPREM.
- La renta, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por “gastos y suministros básicos” el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
A pesar de encontrarse en alguna de estas dos situaciones, se excluyen a aquellas personas que, aún estando de alquiler, tengan pisos en propiedad o derechos de uso y disfrute sobre alguna vivienda en España. Es importante señalar que es necesario cumplir las dos situaciones para acceder a la ayuda.
El Gobierno también ha activado una moratoria del pago en el alquiler para aquellas personas que se hayan visto afectadas por el coronavirus. El requisito indispensable es que sean inquilinos con vulnerabilidad económica, tal y como se ha definido en el punto anterior. En esta circunstancia pueden darse dos escenarios:
- Si el propietario (arrendador) de la vivienda habitual es una empresa pública, incluido el Fondo Social Vivienda, o un gran tenedor (la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), el inquilino puede pedirle el aplazamiento temporal del pago del alquiler. Esta petición se debe realizar hasta el 1 de julio. El propietario tendrá que tomar una de estas decisiones:
- Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del Covid-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el Covid-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad económica o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. El inquilino no puede tener ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al propietario sin intereses.
- Si el propietario es un particular, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede pedirle el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Esta petición se debe realizar hasta el 1 de julio. En 7 días, el propietario debe comunicar al inquilino las condiciones del aplazamiento o del fraccionamiento de las mensualidades o bien otras posibles soluciones.
Qué pasa si mi propietario no me concede la moratoria
Es posible que el propietario, por sus características o condiciones personales, no quiera o no pueda conceder la moratoria, pues no está obligado a ello (en el caso de grandes tenedores y empresas públicas, sí están obligados a concederla). En esta situación, el inquilino puede acogerse al programa de créditos blandos para pagar el alquiler. Si en el futuro no puede devolver estos créditos, debe solicitar la ayuda al alquiler que hemos comentado arriba, que los devolverá por él. Se trata de créditos sin intereses y los conceden los bancos y entidades financieras como intermediarios.
La mediación como solución a los problemas de alquiler
Otra posibilidad, si no llegamos a un acuerdo con nuestro arrendador, es acudir a una mediación como la que ofrecemos desde Pactio Mediación. Se trata de un procedimiento extrajudicial para resolver el conflicto con tu casero y, si llegáis a un acuerdo, te puede ahorrar mucho dinero y quebraderos de cabeza.
De hecho, en el real decreto-ley que regula la moratoria en el pago del alquiler y las diversas ayudas se indica que propietarios e inquilinos pueden llegar a acuerdos diferentes a las soluciones recogidas en la ley. Y la mediación es el lugar ideal para, si no hay entendimiento entre las partes, intentar este acercamiento. A través de la mediación, el inquilino y el propietario se sientan para abordar su problema y encontrar una solución en la que las dos partes ganen. Pero atención, no es una negociación normal, sino que es un procedimiento que dirige un mediador, un profesional formado y cualificado para ayudar en la resolución de estos problemas, como los mediadores que trabajamos en Pactio Mediación. El mediador conoce las técnicas y herramientas necesarias para que las dos partes de comuniquen, dialoguen y alcancen un acuerdo beneficioso que solucione el problema.
En una mediación, el acuerdo lo negocian, cierran y firman inquilino y propietario (nunca el mediador), por lo que en todo momento se tienen en cuenta sus intereses y sus necesidades. Eso sí, siempre respetando los límites legales, que son muy amplios. El acuerdo de mediación tiene la misma fuerza que un contrato, pues lo que se convenga debe ser cumplido y, si no, la parte perjudicada puede reclamarlo en un juzgado. Además, en la mediación no es necesario el uso de abogados y es un procedimiento más rápido y barato que el proceso judicial (en pocas semanas se puede alcanzar un acuerdo).
También se suspenden desahucios y se prorrogan contratos
Además, el Gobierno también ha aprobado que, una vez que vuelvan a funcionar los juzgados con normalidad, los procedimientos de desahucio por impago de alquileres sean suspendidos. El inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y se vea sometido a un desahucio tendrá que comunicarlo al juzgado y demostrar su vulnerabilidad (arriba hemos indicado los criterios para considerarse vulnerable). El desahucio se paralizará durante 6 meses y se comunicará a los servicios sociales para que busquen al inquilino otra vivienda.
Por último, el Gobierno también ha impuesto que los contratos de alquiler que terminen entre la declaración del estado de alarma (14 de marzo) y dos meses después de su fin se prorrogarán en su validez durante seis meses, con las mismas condiciones, si lo solicita el inquilino. El propietario tiene que aceptar la solicitud de prórroga, a no ser que se acuerde otra solución con la que estén conformes las dos partes.
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