Moratoria del alquiler de oficinas/locales y coronavirus

Moratoria del alquiler de oficinas/locales y coronavirus

La crisis económica que está generando la pandemia de coronavirus Covid-19 ha incitado al Gobierno español a aprobar moratorias para el pago del alquiler de pisos, pero también en el alquiler de locales comerciales. Son muchos los pequeños y medianos negocios que, debido al estado del alarma, han tenido que cerrar obligatoriamente sus puertas. Y ello supone pérdidas que será difícil de recuperar.

Para aligerar la carga del alquiler del local, que es uno de los gastos más importantes de cualquier pequeña empresa o autónomo, el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril ha regulado los criterios para poder pedir al propietario del local que nos paralice el pago del alquiler.

Moratoria por el alquiler de locales debido al coronavirus

Los autónomos o las empresas que estén pagando un alquiler por el local o la oficina donde desarrollan su negocio pueden pedir al propietario o arrendador que les suspenda el abono del alquiler durante un periodo de tiempo. Se pueden dar varios supuestos:

  1. Que el propietario o arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).
  2. Que el propietario o arrendador no sea una empresa pública ni un gran tenedor. Es decir, que sea cualquier otra empresa propietaria de una oficina o bien un particular que nos alquila un local para desarrollar nuestro negocio, por ejemplo.

En función de cada situación, la solicitud de la moratoria en el pago del alquiler tendrá un resultado u otro:

  1. Si nuestro propietario o arrendador es una empresa pública o un gran tenedor, tenemos hasta el 23 de mayo de 2020 para solicitar que nos suspenda el pago del alquiler. Y deberá aceptarlo de forma obligatoria y aplicarlo automáticamente cuando se le solicite. Condiciones:
    1. La suspensión del pago del alquiler durará el tiempo que esté en vigor el estado de alarma, más los cuatro meses siguientes a su finalización.
    2. El pago de la renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses. Aplazar quiere decir que la renta no desaparece y que hay que pagar en el futuro las cantidades que no se abonen durante el estado de alarma.
    3. Las mensualidades que se deban se fraccionarán para pagar en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere el estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, si se prorroga la suspensión.
    4. El pago de las cantidades aplazadas se realizará siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler o cualquiera de sus prórrogas.
  2. Si nuestro propietario o arrendador es un particular o una empresa que no sea pública ni gran tenedor, también tenemos de plazo hasta el 23 de mayo para pedir el aplazamiento temporal y extraordinario del pago del alquiler. A diferencia del caso anterior, aquí el propietario NO ESTÁ OBLIGADO a aceptar el aplazamiento.

La ley prevé que uno de los posibles acuerdos es que se use la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades del alquiler. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el inquilino deberá reponer el importe usado en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Si nuestro arrendador no acepta aplazarnos el pago del alquiler, una de las mejores opciones es recurrir a la mediación para intentar conseguir un acuerdo. De hecho, el real decreto-ley menciona que el propietario y el inquilino del local u oficina pueden negociar un acuerdo antes que solicitar el aplazamiento del pago. De esta manera, la mediación es la mejor herramienta para que el autónomo o la pyme que usa un local alquilado acerque posturas con su propietario para aplazar el pago de la renta, fraccionar el mismo o llegar a otro tipo de solución.

Requisitos para la moratoria del alquiler

La ley establece que los autónomos y pymes que quieran solicitar la suspensión del pago del alquiler deben cumplir los siguientes requisitos:

  1. En el caso de contrato de alquiler de un local u oficina donde se desarrolle la actividad económica por el autónomo:
    1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA (por ejemplo, la de la Abogacía o una de médicos).
    2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas.
    3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Por ejemplo, si el aplazamiento se solicita en mayo, hay que demostrar que la facturación de abril se ha reducido en un 75% con respecto a la facturación media de los meses de abril a junio de 2019.
  2. En caso de contrato de alquiler de local u oficina donde desarrolle su actividad económica una pyme:
    1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (activo inferior a 4 millones de euros, importe neto de la cifra de negocios inferior a 8 millones y que el número medio de trabajadores sea inferior a 50).
    2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas.
    3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Ver el ejemplo anterior.

Quien solicite la moratoria debe acreditar que cumple con todos estos requisitos, para ello tendrá que presentar la siguiente documentación:

  1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Cómo ayuda la mediación con mi propietario

En el caso de autónomos o empresas que desarrollen su actividad económica en el local/oficina que les ha alquilado un particular u otra empresa que no sean grandes tenedores pueden encontrarse con que el propietario o el arrendador no acepten la solicitud de moratoria en el pago del alquiler. En esta situación, lo más recomendable es intentar un acuerdo y, si no hay manera, proponer a nuestro propietario que se acuda a mediación.

En Pactio Mediación estamos especializados en resolver conflictos de este tipo con un alto porcentaje de éxito. En pocas sesiones de mediación, propietario e inquilino del local pueden llegar a un acuerdo para aplazar el pago del alquiler mensual, fraccionarlo, usar la fianza como pago o adoptar otro tipo de soluciones. El objetivo de la mediación es que las dos partes ganen. Pero ojo, la mediación no es una negociación normal, sino que es un procedimiento que dirige un mediador, un profesional formado y cualificado para ayudar en la resolución de estos problemas, como los mediadores que trabajamos en Pactio Mediación. El mediador conoce las técnicas y herramientas necesarias para que las dos partes de comuniquen, dialoguen y alcancen un acuerdo beneficioso que solucione el problema.

En una mediación, el acuerdo lo negocian, cierran y firman inquilino y propietario (nunca el mediador), por lo que en todo momento se tienen en cuenta sus intereses y sus necesidades. Eso sí, siempre respetando los límites legales, que son muy amplios. El acuerdo de mediación tiene la misma fuerza que un contrato, pues lo que se convenga debe ser cumplido y, si no, la parte perjudicada puede reclamarlo en un juzgado. Además, en la mediación no es necesario el uso de abogados y es un procedimiento más rápido y barato que el proceso judicial. De hecho, el conflicto con el alquiler se puede solucionar a través de la mediación online o por Internet. La mediación es totalmente legal y es la mejor forma de resolver el conflicto fuera de los tribunales. Lo que no es una opción es dejar de pagar el alquiler, pues no podemos ver en un juicio por desahucio y quedarnos sin oficina para desarrollar nuestro negocio, además de deber los alquileres impagados y los gastos de abogado y procurador de la otra parte.

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