En las comunidades de vecinos es muy habitual que haya personas que no paguen las cuotas mensuales, bien por problemas económicos puntuales o por otras cuestiones. La mediación ofrece la posibilidad de resolver estas situaciones sin ir a juicio.
Cuando alguien no paga la comunidad de vecinos, muchas personas resultan perjudicadas.
Las reparaciones, o mejoras, en las fincas se ralentizan, ya que el resto de vecinos tiene que asumir las cuotas impagadas. Puede, incluso, que obras importantes queden paralizadas por falta de fondos.
Opciones si un vecino no paga la comunidad
La primera mejor opción si un vecino no paga la comunidad es tratar de llegar a un acuerdo amistoso.
Ese acuerdo amistoso se puede alcanzar con o sin ayuda.
En caso de que el acuerdo amistoso no sea posible, hay que valorar la vía legal.
Ventajas del acuerdo amistoso cuando un vecino no paga la comunidad
Hay varias razones prácticas para priorizar el intento de acuerdo frente a la vía legal.
La primera de ellas tiene que ver con el precio: la decisión de ir a los tribunales puede suponer un gasto adicional al que generan los morosos de la comunidad de vecinos.
La segunda razón más importante para buscar el acuerdo extrajudicial es el tiempo de espera. La respuesta de los tribunales se puede hacer esperar varios meses o, incluso, años, dependiendo de la saturación del juzgado al que llegue el asunto.
Por no hablar de la convivencia vecinal, que puede verse muy perjudicada durante todo ese procedimiento.
Obligación de negociar antes de demandar
Desde el pasado 3 de abril de 2025, en España es obligatorio demostrar que se ha intentado una negociación antes de presentar una demanda civil o mercantil.
Así lo estipula la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero de medidas de eficiencia procesal.
Las personas que se nieguen a participar en la negociación, sin causa justificada, pueden verse perjudicadas si el asunto acaba en juicio, incluso si la sentencia es favorable a sus intereses. El perjuicio puede ser, por ejemplo, la condena en costas.
La Ley de eficiencia procesal incluye la mediación entre las técnicas de negociación que se pueden intentar antes de demandar.
El proceso de mediación es una buena solución para los casos de morosidad vecinal y, en general, para cualquier problema entre vecinos.
A su favor tiene que puede iniciarse con rapidez, desarrollarse de una manera muy flexible y supone una inversión económica inferior a la de un procedimiento legal.
La mediación es legal en España desde 2012 y la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal la incluyó como método para resolver problemas y evitar el juicio.
Mediación para impagos en la comunidad de vecinos
Como ya hemos dicho, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial contra un vecino que no paga la comunidad, lo mejor es intentar una mediación.
De igual manera, cualquier vecino que no puede pagar la comunidad puede recurrir a la mediación para encontrar una solución negociada.
El artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que “la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable”.
La mediación es una de las mejores opciones para solucionar los impagos de gastos de comunidad, porque es más rápida que un juicio y menos costosa.
Hay que tener en cuenta que los juzgados están saturados con procedimientos para reclamar cuotas de comunidad. Por eso, según la ciudad, la reclamación se puede retrasar meses o años. Y la deuda seguirá creciendo.
Por el contrario, una de las ventajas de la mediación es que permite solucionar los problemas en pocos días o semanas.
En la mediación se puede acordar un calendario de pagos para que el vecino se ponga al día y vaya afrontando las cuotas de la comunidad lo antes posible.
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Cómo proceder para una mediación por impago en la comunidad de vecinos
El primer paso para usar la mediación con un vecino que no paga la comunidad es acudir a un despacho de mediación civil, como Pactio Mediación.
En ese momento se realizará una solicitud de mediación en la que se indicarán todos los datos del solicitante y del vecino que no abona la comunidad.
La mediación la pueden solicitar el vecino que no ha pagado las cuotas de la comunidad y también la propia comunidad de propietarios, a través de su presidente, de su secretario o de un administrador de fincas.
Después, los mediadores invitarán al vecino, o a la comunidad, a asistir a la mediación.
La invitación responde al hecho de que, en España, la mediación es un proceso voluntario (además de totalmente legal).
Por esta cuestión de la voluntariedad es importante que se haya comentado con el vecino la posibilidad de acudir a una mediación para solucionar el problema del impago. En caso contrario, es muy probable que la rechace.
La invitación a la mediación sirve también para demostrar que se ha intentado resolver el conflicto a través de una vía extrajudicial.
Si el vecino, o la comunidad, acepta, se podrá celebrar la mediación en los términos que más convengan a todas las partes.
Qué se negocia en una mediación entre vecinos
La mediación la dirigen mediadores profesionales, que no son jueces, sino personas especialmente formadas para ayudar a otras a resolver un conflicto.
En las sesiones de mediación se exponen las distintas posturas y necesidades, con el objetivo de alcanzar un acuerdo a través del diálogo y la negociación.
La comunidad, generalmente, estará representado por su presidente.
En un caso de vecinos que no pagan la cuota de la comunidad, se pueden negociar fraccionamientos en el pago de la deuda, aplazamientos, condonaciones, etcétera.
Los mediadores no imponen una solución, sino que ayudan al vecino y a la comunidad a que llegar a un acuerdo. Serán ellos quienes construyan ese acuerdo en función de sus intereses y de las cuestiones a las que puedan obligarse.
Acuerdo de mediación con vecinos que no pagan la comunidad
Si la mediación con los vecinos morosos acaba en un acuerdo de mediación, este pacto se deja por escrito y tiene la fuerza de un contrato.
Esto significa que lo que se haya incluido en el acuerdo de mediación será de obligado cumplimiento para el vecino moroso y para la comunidad.
Además, si se lleva ante el Notario, el acuerdo puede servir para exigir el pago de la deuda por una vía judicial más rápida que el juicio tradicional contra los vecinos que no pagan las cuotas de la comunidad.
¿Por qué es más beneficiosa la mediación con vecinos morosos?
Si el vecino tiene verdadero interés en pagar, una negociación de buena fe y asistida por un mediador será más eficaz que cualquier juicio. Como dijimos arriba, la mediación es más rápida y barata que un pleito.
En caso de que los impagos se deban a una situación económica precaria, durante la mediación se pueden negociar las cuotas y el resto de condiciones que faciliten que el vecino moroso se ponga al día y la comunidad recupere sus fondos.
Y, lo más importante, si hay acuerdo, las personas quedan más satisfechas, porque son ellas mismas quienes han convenido los términos.
Asimismo, las relaciones vecinales se conservan, sin peleas ni odios. Esto es importante porque, al final tendremos que encontrarnos con nuestros vecinos en un momento u otro.
Qué pasa si no hay acuerdo sobre el impago en la comunidad de vecinos
Si la mediación entre vecinos termina sin acuerdo, el mediador levantará un acta en el que indicará que se ha celebrado una mediación sin alcanzar ningún compromiso.
Este acta sirve para demostrar el requisito de procedibilidad de la Ley de Eficiencia procesal. Es decir, el acta demuestra que se ha intentado una negociación sin éxito y que, por lo tanto, se puede admitir la demanda.
Más información sobre la mediación:
- Preguntas frecuentes sobre la mediación
- ¿Qué es la sesión informativa de mediación?
- ¿Por qué intentar una mediación antes de un juicio?
- ¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo en una mediación?
- Guía para saber si necesito un mediador
- Diferencias entre la mediación y un juicio
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